سامانه خانهریز شهرداری تهران با امکان خرید سهمهای بسیار کوچک از پروژههای ملکی آغاز به کار کرده است؛ مدلی که میتواند سرمایهگذاری در بازار مسکن را برای سرمایههای خرد ممکن کند، اما هنوز یک پرسش اساسی درباره آن وجود دارد: آیا خانهریز واقعاً راهی برای خانهدار شدن است یا شکل تازهای از سرمایهگذاری روی مسکن؟
بازار مسکن تهران مدتهاست برای بخش بزرگی از خانوارها به بازاری دور از دسترس تبدیل شده است. افزایش قیمت ملک و فاصله میان درآمد خانوار و هزینه خرید خانه باعث شده حتی خرید یک واحد کوچک نیز برای بسیاری از متقاضیان به هدفی بلندمدت تبدیل شود. در چنین شرایطی، شهرداری تهران با راهاندازی سامانه «خانهریز» تلاش کرده مسیر ورود سرمایههای خرد به بازار املاک را باز کند؛ مسیری که در آن شهروند میتواند به جای خرید یک واحد کامل، سهم بسیار کوچکی از یک پروژه ساختمانی را خریداری کند.
بر اساس سازوکار اعلامشده، هر مترمربع به ۱۰۰ واحد خانهریز تقسیم میشود و کوچکترین واحد قابل خرید، یکصدم مترمربع یا همان یک سانتیمتر مربع است. قیمتگذاری پروژهها نیز قرار است بهصورت ماهانه و بر اساس سازوکار مشخصشده انجام شود.
در نگاه اول، این مدل میتواند شبیه نسخهای خردشده از خرید ملک به نظر برسد؛ اما جزئیات حقوقی و اقتصادی طرح نشان میدهد خانهریز در واقع تفاوت مهمی با خرید سنتی خانه دارد.
خانهریز دقیقاً چه چیزی میفروشد؟
مهمترین نکته درباره این طرح، تفاوت میان «خرید سهم از یک پروژه» و «مالکیت یک واحد مسکونی» است. دارنده خانهریز لزوماً مالک بخشی از یک آپارتمان مشخص نمیشود. به گفته نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، قرارداد خانهریز یک قرارداد تأمین مالی یا پیشفروش نیست، بلکه بر مبنای مشارکت مدنی شکل گرفته است. در این مدل، سازنده و سرمایهگذار متناسب با آورده خود در منافع پروژه شریک میشوند و مالکیت عرصه و اعیان برای دارنده خانهریز مطرح نیست.
بنابراین فردی که چند واحد خانهریز خریداری میکند، در واقع سهمی از منافع اقتصادی پروژه در اختیار دارد، نه اینکه بتواند در همان میزان از یک ساختمان مشخص سکونت کند. همین تفاوت باعث میشود خانهریز را نتوان صرفاً «خرید خانه با پول کمتر» دانست. این طرح در مرحله نخست، ابزاری برای سرمایهگذاری خرد در پروژههای ملکی است.
اما شهرداری از امکان خانهدار شدن هم میگوید
با این حال، هدف اعلامشده خانهریز صرفاً سرمایهگذاری نیست. خاصهباف گفته است اگر فردی تا پایان پروژه به اندازه یک واحد مسکونی خانهریز در اختیار داشته باشد، در فرآیند واگذاری، اولویت با همان فرد خواهد بود. به این ترتیب، در صورت تکمیل سهم موردنیاز برای یک واحد، امکان تبدیل سرمایهگذاری به مالکیت مسکونی وجود خواهد داشت.
مدل بلندمدت طرح حتی فراتر از این است. مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری تهران گفته است شهروند میتواند با سرمایهگذاری در حدود چهار یا پنج پروژه و طی بازهای حدود ۱۰ تا ۱۵ سال، در نهایت به یک واحد آپارتمان در تهران برسد.
این بخش از طرح، خانهریز را از یک ابزار صرفاً مالی متمایز میکند؛ اما همزمان یک محدودیت مهم نیز دارد: خانهدار شدن در این مدل، فرآیندی بلندمدت است و قرار نیست نیاز فوری خانوار به مسکن را برطرف کند. به بیان دیگر، خانهریز ممکن است مسیر تازهای برای انباشت تدریجی سرمایه ملکی باشد، اما نمیتوان آن را جایگزین خرید یا اجاره خانه برای خانواری دانست که امروز به مسکن نیاز دارد.
وعده نقدشوندگی ۷۲ ساعته
یکی از مهمترین نقاط قوتی که شهرداری برای خانهریز مطرح کرده، موضوع نقدشوندگی است. در بازار سنتی ملک، فروش یک آپارتمان میتواند هفتهها یا حتی ماهها زمان ببرد. پیدا کردن خریدار، توافق بر سر قیمت و انجام فرآیند انتقال همگی باعث میشوند ملک دارایی نسبتاً کمنقدشوندهای باشد.
شهرداری تهران اما برای خانهریز وعده داده است که دارنده سهم پس از ثبت درخواست فروش، حداکثر ظرف ۷۲ ساعت نقد خواهد شد. به گفته خاصهباف، شهرداری ضامن نقدشوندگی سرمایهگذاری در این طرح است. اگر این وعده در عمل و در مقیاس بالا محقق شود، خانهریز میتواند یکی از تفاوتهای جدی خود با بازار سنتی ملک را نشان دهد.
با این حال، نقدشوندگی صرفاً با اعلام یک زمان مشخص ایجاد نمیشود. برای ارزیابی این بخش باید مشخص باشد منابع مورد استفاده برای تأمین نقدینگی چیست، قیمت فروش سهم چگونه تعیین میشود و تعهد شهرداری برای پرداخت وجه دقیقاً چه پشتوانه حقوقی و مالی دارد. در واقع، ارزشگذاری یک دارایی با امکان فروش فوری آن به همان قیمت دو مسئله متفاوت است.
افزایش قیمت مصالح؛ ریسکی که قرار است به خریدار منتقل نشود
یکی دیگر از ابهامهای مهم در سرمایهگذاری ساختمانی، افزایش هزینه ساخت در طول پروژه است. افزایش قیمت مصالح میتواند هزینه تمامشده ساختمان را بالا ببرد و در پروژههای پیشفروش یا مشارکتی، گاهی به تغییر تعهدات یا هزینههای سرمایهگذار منجر شود.
شهرداری تهران اما اعلام کرده است که در مدل خانهریز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی تأثیری بر قیمت یا متراژ خانهریز خریداریشده نخواهد داشت. دلیل این موضوع نیز ماهیت مشارکت مدنی طرح عنوان شده است. بر اساس توضیحات شهرداری، سرمایهگذار و سازنده هرکدام متناسب با آورده خود قدرالسهم دریافت میکنند و افزایش هزینه ساخت قرار نیست سهم خریداریشده شهروند را کاهش دهد.
این موضوع میتواند ریسک سرمایهگذار خرد را نسبت به برخی مدلهای سنتی مشارکت کاهش دهد؛ اما به معنای حذف تمام ریسکهای پروژه نیست. تأخیر در ساخت، تغییر ارزش ملک، شرایط بازار و نحوه واگذاری نهایی همچنان میتوانند بر نتیجه سرمایهگذاری اثر بگذارند.
پروژه فجر؛ اولین آزمون خانهریز
پروژه فجر در منطقه ۵ تهران و محدوده آیتالله کاشانی، یکی از پروژههایی است که این مدل قرار است در آن اجرا شود. طبق اطلاعات اعلامشده از سوی شهرداری، پروژه فجر شامل ۵۴ واحد مسکونی و ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع زیربنای خالص مسکونی در ۹ طبقه است. پروانه ساخت پروژه نیز صادر شده و قیمت بهای تمامشده شامل هزینه ساخت، زمین و عوارض پروژه خواهد بود. شهرداری معتقد است این واحدها با قیمت مناسبتری نسبت به بازار عرضه خواهند شد.
البته ارزیابی واقعی این ادعا زمانی ممکن خواهد بود که قیمت نهایی واحدها، زمان ساخت و قیمت فروش یا واگذاری آنها مشخص شود. در نهایت، فاصله میان قیمتگذاری اولیه و ارزش واقعی ملک در زمان تکمیل پروژه است که میتواند میزان موفقیت مدل را مشخص کند.
اگر پروژه شکست بخورد چه میشود؟
هر مدل سرمایهگذاری ملکی با ریسک ساخت مواجه است؛ بنابراین نحوه مواجهه با شکست پروژه یکی از مهمترین بخشهای قرارداد خانهریز محسوب میشود. طبق توضیحات مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، اگر پروژه با شکست یا ورشکستگی سرمایهگذار مواجه شود، به ازای هر ماه تأخیر بخشی از قدرالسهم سازنده کسر و به قدرالسهم خریداران اضافه خواهد شد. پس از آن نیز شهرداری موظف است سرمایهگذار جدیدی برای پروژه انتخاب کند.
در نگاه اول، این سازوکار تلاش میکند بخشی از ریسک تأخیر را از سرمایهگذار خرد دور کند. اما میزان اثرگذاری آن به جزئیات قرارداد وابسته است. اینکه دقیقاً چه میزان از سهم سازنده در هر ماه کسر میشود، فرآیند جایگزینی سازنده چقدر طول میکشد و در فاصله تغییر سرمایهگذار چه اتفاقی برای ارزش سرمایه افراد میافتد، پرسشهایی هستند که پاسخ آنها برای ارزیابی ریسک واقعی طرح اهمیت زیادی دارد.
خانهریز چه تفاوتی با خرید سنتی ملک دارد؟
تفاوت خانهریز با خرید سنتی را میتوان در چند محور خلاصه کرد:
| خرید سنتی ملک | خانهریز |
|---|---|
| نیازمند سرمایه اولیه بسیار بالا | امکان ورود با سرمایه بسیار کمتر |
| مالکیت مستقیم ملک | مشارکت در منافع پروژه |
| امکان سکونت پس از خرید واحد | صرف خرید سهم به معنای حق سکونت نیست |
| فروش ملک وابسته به پیدا شدن خریدار | وعده نقدشوندگی حداکثر ۷۲ ساعته |
| ریسک مستقیم بازار ملک | ریسک بازار، ساخت و اجرای پروژه |
| فرآیند سنتی خرید و فروش | فرآیند دیجیتال و سامانهای |
این تفاوتها نشان میدهد خانهریز نه نسخه ارزانتر خرید آپارتمان، بلکه محصولی متفاوت برای ورود سرمایههای خرد به بازار ملک است.
آیا خانهریز میتواند بحران مسکن را حل کند؟
پاسخ کوتاه، حداقل در شکل فعلی، منفی است. خانهریز میتواند امکان سرمایهگذاری در بازار مسکن را برای افرادی فراهم کند که توان خرید یک واحد کامل را ندارند؛ اما این مسئله با حل مشکل استطاعتپذیری مسکن تفاوت دارد. اگر خانواری توان خرید یک آپارتمان ۶۰ متری را ندارد، تقسیم همان آپارتمان به هزاران سهم کوچک، مشکل قدرت خرید آن خانوار را بهطور مستقیم حل نمیکند. آنچه تغییر میکند، شیوه ورود فرد به بازار مسکن است.
در واقع، خانهریز دو کارکرد متفاوت دارد: نخست، فراهم کردن امکان سرمایهگذاری با سرمایه کم و دوم، ایجاد یک مسیر بلندمدت برای جمع کردن سهم موردنیاز یک واحد مسکونی. کارکرد اول میتواند در کوتاهمدت جذاب باشد؛ کارکرد دوم اما به استمرار سرمایهگذاری طی سالهای طولانی و موفقیت چندین پروژه وابسته است.
خانهریز؛ یک آزمایش بزرگ برای سرمایههای خرد
خانهریز از این جهت اهمیت دارد که تلاش میکند یکی از ویژگیهای سنتی بازار مسکن، یعنی نیاز به سرمایه اولیه سنگین، را تغییر دهد. اگر سازوکار ارزشگذاری ماهانه، نقدشوندگی ۷۲ ساعته، نظارت بر پروژهها و فرآیند واگذاری نهایی مطابق وعدههای مطرحشده اجرا شود، این مدل میتواند امکان تازهای برای ورود سرمایههای خرد به بازار املاک ایجاد کند. اما موفقیت آن با تعداد افرادی که در روزهای ابتدایی ثبتنام میکنند سنجیده نمیشود. آزمون واقعی خانهریز زمانی آغاز خواهد شد که پروژهها وارد مرحله ساخت شوند، سرمایهگذاران تصمیم به خروج بگیرند، هزینههای پروژه تغییر کند و نخستین پروژهها به مرحله واگذاری برسند.
در نهایت، پرسش اصلی درباره خانهریز این نیست که آیا میتوان با یک سانتیمتر مربع وارد بازار مسکن شد یا نه. پاسخ این سؤال روشن است: بله. پرسش مهمتر این است که این یک سانتیمتر در طول زمان چه ارزشی پیدا میکند، چقدر راحت نقد میشود و آیا در نهایت میتواند بخشی از مسیر رسیدن به یک خانه واقعی را بسازد یا نه.
اگر پاسخ این پرسشها در عمل مثبت باشد، خانهریز میتواند فراتر از یک طرح تبلیغاتی، به مدلی تازه برای سرمایهگذاری خرد و تدریجی در بازار مسکن تبدیل شود. در غیر این صورت، «خرید خانه سانتیمتری» صرفاً شکل تازهای از سرمایهگذاری در بازاری خواهد بود که همچنان مسئله اصلی آن، نه دسترسی به سهمهای کوچک، بلکه دسترسی خانوارها به خود خانه است.
